賃料査定・売却査定・購入相談
不動産投資の「収益最大化」と「安定経営」を実現するために
不動産投資が上手くいくか否かは、賃料の設定にかかっているといっても過言ではありません。自分の所有している物件の適切な賃料がどのくらいなのかがわからないまま、不動産会社が提示する賃料で始めてしまい、なかなか軌道に乗らない方が多いのです。成功のためには賃料査定方法を知り、提示された家賃が適切かどうか自分でも見極められるようにするべきです。納得がいかないようなら根拠をもって反論できる知識を身に付ける必要があります。年間に「500件以上の賃貸仲介実績」と「約100件以上の査定」を行う当社は、市場賃料に非常に近い査定額を算出することを得意としています。
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賃料査定が及ぼす影響
賃料が低すぎればオーナーの収益が下がり、高すぎれば空室が続くリスクがあります。また、将来的な物件売却を考えた場合も、賃料は重要な要素です。賃料収入を基にした「収益還元法」で売却価格が計算されるため、賃料査定は売却時の価値評価にも影響を及ぼします。「管理会社ならでは」の冷静な賃料査定が、オーナー様の収益最大化に貢献します。
賃料査定とは、新築・中古を問わず、物件を賃貸に出した際に「いくら程度の賃料であれば借り手が見つかるか」を算出することです。
家賃を高く入居付けするためには、同じエリア、同じスペックで周囲にある競合物件と家賃帯と、インターネット無料や独立洗面台等の設備をつけている同じエリアや似たようなスペックの競合物件の家賃帯を比較検討し、高い家賃で入居募集ができている物件の設備を取り入れるなどの手法があります。
しかしこの査定の効果は、単に募集の成果や賃料収入額を予想するだけに留まりません。なぜなら、査定結果は「収益還元法」によって、物件の売買価格をも左右することになるからです。
収益還元法では、物件価格は査定賃料が高いほど上昇し、低いほど安くなります。言い換えれば、「高く売れる物件」とは「査定賃料の高い物件」ということです。
◆収益還元法（直接還元法）
不動産価格 ＝ １年間の賃料 ÷ 還元利回り
家賃が1部屋だけ5000円あがったとすると、もともとの年間家賃収入から、5000円×12か月＝6万円アップします。
そうすると、家賃アップ分の年間家賃収入6万円÷還元利回り10%＝60万円となり、5000円高い家賃で入居付けをするだけで、不動産価格が60万円も上がることになります。
これが仮に6戸のアパートなら360万円の差になります。
この方法は当社でも物件の売却のご相談をいただく際に実際にご提案している手法です。
適正な賃料査定は、賃貸経営のリスクを回避する第一歩です。
オーナー様の利益を優先する意味
私たちは、買うべきでない、建てるべきでない、と判断できる査定結果が出た場合、真摯にお伝えし致します。その事実を捻じ曲げて提案をお勧めする行為はまぎれもなくオーナー様の利益に反する行為です。査定の結果、見送るべきと判断できるなら正直にお伝えする。それが、管理会社としてオーナー様の財産を守ることの第一歩だと考えています。その信念があるからこそ、行動を起こす必要があれば積極的に自信を持って提案を行います。
明確な基準の設定
一般的に家賃設定は、曖昧で明確な根拠がないまま、決められていることが多いように思います。似ている条件の物件があれば、なんとなくそれと近しい家賃設定にして募集することがほとんどではないでしょうか。しかし、家賃は、毎月の収入を得ることはもとより、物件価値の評価（収益還元法）からすると、売買価格そのものにも影響を与えてしまうのです。つまり、たった2,000円の家賃の差が、数百万円もの取引価格の差に変わってしまうこともあるため、とても重要なのです。とは言え、家賃査定のルールがない不動産会社がほとんどですから、査定を頼めば担当者によって設定家賃が異なります。驚くことに、場合によっては一部屋あたり、5,000円〜１万円程度の開きが出てしまうこともあるのです。同じ不動産会社に査定を依頼しているのに、担当者によって付ける家賃査定が違えば、オーナーである大家さんから信頼を失うことになりかねません。
コンペア式賃料査定とは？
私たちは家賃を査定するとき、コンペア式家賃査定法という独自の手法を用います。簡単に言えば、近隣の幾つかの類似物件と比較して、家賃を導く方法のことです。「間取り」「立地」「設備」などの項目から、査定する物件と類似物件をアイテムごとに比較して、金額差を抽出していきます。これを表にしたものが、「家賃査定基準表」です。
例えば、①RCと木造など構造の違い、②防犯カメラの有無、③築年数の差、④ペット飼育の可否など、それぞれの項目ごとにいくらの差がつくのかを埋めていきます。ただし、ここで気をつけたいのが類似物件の選定方法です。現在募集されている物件を類似物件にしては意味がありません。なぜなら、募集賃料が、必ずしも成約賃料となるわけではないからです。とかくデフレが続き、賃貸需要が減っていると、必ずと言って良いほど指値（お客様からの要望賃料）が入ります。よって、成約済み物件を類似物件として比較しなければなりません。
また、このようなコンペア式査定を何の基準もない状態で行うと、例え同じ会社のベテラン社員が同じ物件をそれぞれ査定しても、ピッタリと同じ金額が出ることはありません。結局は頭の中で、感覚で査定しているため、このような開きができるのです。
成約賃料との比較で市場賃料に限りなく近づける
査定を行う際、当社は募集賃料ではなく、当社の仲介店舗の実績等を含めた「成約賃料」を査定の資料とすることを必須のルールとしています。募集賃料は調べやすくある一方で、未成約物件（空室）の情報でしかありません。そうしたデータでは、正確性が担保されないと考えるからです。当社は様々な賃貸実績と管理データから抽出し、時間をかけて「成約賃料」を導き出します。
投資判断が役立つケース
市場にあふれている情報から、失敗しない「購入判断」をする
売買物件を探すキーワードとして「利回り」を追求するケースが多いと思います。
もちろん、投資にはリターンが必要ですが、当社が「一見すると高利回りに見える物件」の調査をした結果、「投資不適格」にする場合も多くあります。
間違った賃料査定により物件価格が上がり、高く査定したうえで敢えて物件価格を据え置けば、今度は利回りが上昇します。利回りを高く見せたいともう結果、査定賃料を歪めてしまいます。物件の適正価格は、適正な賃料査定によってしか導けません。
賃料査定・売却査定のご相談だけでなく、「この物件を買いたいのだけど、本当にこの賃料で満室になるかな？」そんな購入検討時のお悩みもお気軽にご相談ください。
賃貸管理会社ならではの冷静な査定で、買うべきかどうかの判断をお手伝いします。
※恐れ入りますが、無料査定は札幌の物件限定のサービスです。
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