リーシング戦略
高稼働の理由
「空室対策」「テナントリテンション」を活用し
オーナー様の収益最大化を目指します
三つ葉不動産の目指すものは、オーナー様の利益の最大化です。
よって、私たちは「自社グループ仲介店舗」と物件のエリアに「強い仲介会社」に惜しみなく空室情報を提供。
協力体制のもとで1日も早い空室解消を叶えます。
そして「良い人」に「長く住んで頂く」事が最もシンプルであり一番効果的であると考えます。
入居希望者の上位3つは「ポータルサイト60.5％」、「物件検索アプリ31.7％」、「不動産仲介店舗19.9％」、他SNSとなっています。そして利用する中で不満点もあり、多くは「物件の広さ」「物件の中身」「周辺環境」がイメージしづらい、「日当たりが分かりづらい」「写真が少ない」など多岐にわたります。三つ葉不動産はグループ会社で仲介店運営することで日々変わるトレンドとニーズを掴むことができます。物件の差別化はもちろん、WEBではどこよりも先に見て頂き、物件に興味を持ってもらうことが何よりも重要と考えます。（※ハウスコム株式会社『2023年度“部屋選び”に関する調査』より引用）
私たちの「空室対策」への取り組み
ポータルサイト戦略
入居者への訴求は、入り口である写真の質はもちろんのこと、露出を高めるSEO対策から反響を受け取った後のＣＲＭツールを活用した契約活動まで一気通貫で行えることが重要です。私たちは、自社仲介店のノウハウがあるからこそ信頼できる他社への協力を得る事ができます。このリーシング戦略の効果は、当社管理物件の稼働率にも表れています。
空室損失最小化戦略
稼働率向上こそ資産最大化の近道。あらゆる空室損失最小化戦略をご用意。三つ葉不動産では、入居者を１日も早く決めるための様々なアプローチを実施しています。募集期間の短縮はもちろんのこと、お申込みから契約開始までの期間についても圧縮に注力。空室損失を最小化し、オーナー様の賃貸経営をお手伝いします。
お約束その１.最短で決まる条件を見つけます。
「空室損」は対策可能な損失です。当社は空室損失の最小化に取り組み、社内ルールに基づき一定期間の空室が発生すれば、仲介会社への聞き取り・類似物件の相場を調査したうえで「最短で決まる条件」を見つけ出し適切なタイミングでオーナー様へご提案致します。
お約束その２．スムーズな退去・迅速な設備導入提案で機会を逃さない。
退去が重なり、繁忙期と呼ばれる9月～11月、1月～3月の契約時に募集が間に合わなかったり、エアコン設置などの市場のニーズに物件がマッチしていない為に長期の空室が発生してしまします。当社は急な退去や必要な設備導入にも迅速に対応できる戦略を用意しております。
当社の空室対策例
戦略１
入居特典キャンペーン
敷金や礼金の負担が少ない物件は入居者には人気があり、そのため入居付けがしやすくなる傾向が強いです。入居者の費用負担を軽減する「初期費用の減額」「フリーレント」「家具家電付き」などの入居時キャンペーンは成約率UPの有効策です。特に初期費用キャンペーンは、長期空室物件に高い効果を発揮します。。
戦略２
仲介会社向けキャンペーン
「空室損」は対策可能な損失です。当社は空室損失の最小化に取り組み、社内ルールに基づき一定期間の空室が発生すれば、仲介会社への聞き取り・類似物件の相場を調査したうえで「最短で決まる条件」を見つけ出し適切なタイミングでオーナー様へご提案致します。仲介会社の方のモチベーションUPも空室対策には必要です。「成約キャンペーン」をご案内し積極的に営業していただけるような創意工夫をこらしています。
戦略３
ホームステージングの活用
ホームステージングとは、成約をよりスムーズに行うための販促支援サービスです。空室に家具、小物で理想の暮らしを演出するインテリアを実物またはCGで見てもらうことで、短期間で入居者を獲得することができます。「ここに住みたい」と感じていただくためには、何もない殺風景な空室や、物が多く生活感漂うお部屋を魅力的に演出することが重要です。適切なホームステージングにより、反響や内覧の増加、決断の後押しに効果を発揮します。
戦略４
戦略的リノベーション
「リノベーションされていれば築年数は気にならない」という入居者が増えている今、強くお勧めする空室期間短縮戦略です。築年数が古く人気がない物件をリノベーションした結果、入居希望者が急に増え、満室になったという事例も少なくありません。また家賃アップができることもあります。たとえば、風呂トイレ別・ペット可など、入居者の希望に合った物件にリノベーションができれば、家賃をアップしても入居希望者が減る心配がありません。ただ工事をするのではなく、費用対効果を厳密に計算しご提案させて頂きます。工事中は空室になりますので、閑散期に提携業者による短期間工事を行いますのでチャンスを逃がしません。
そのほか三つ葉不動産では、お部屋の立地や築年数、周辺市場やターゲットに応じた
様々な空室期間短縮戦略を実施しています。
魅力的な物件としての価値を高め、入居してもらえる対策を取れば
必ず空室は解消します！
稼働率93％超を誇る当社のリーシング（客付け）にご期待ください。
もう一つの空室対策
「テナントリテンションの重要性」
アメリカではもう何年も前から、入居者のためにオーナーがパーティーを開いたり、誕生日にプレゼントを贈ったりして、積極的にテナントリテンション（入居者の保持）をすすめているようです。アメリカ式のサービスがそのまま日本で喜ばれるかは疑問ですが、この不況の時代ですから、日本でもテナントリテンションの重要性がクローズアップされています。日本には、古くから敷金・礼金というシステムがあります。入居者が退去するときには、預かった敷金から原状回復の費用を差し引き、次の入居者からまた礼金がとれるので、入居者の入れ替わりはむしろ喜ぶべきことでもありました。ところが、今は違います。
「このような支出が多くありませんか？」
ケース１：修繕費の持ち出し
通常使用での損傷や劣化の修繕費は家主持ちと定められているため、敷金からは差し引くことはできません。加えて、この少子化の時代、すぐに次の入居者が決まるわけではありませんから、少しでも入居しやすいようにと礼金を抑える傾向にあり、礼金ゼロという物件も多く見受けられるようになりました。以前のように、入居者が入れ替わったからといって、オーナー様に収入が入ることが難しくなってきました。また、きれいな状態にしておかないと次の入居者が決まりませんから、業者によるクリーニングも必要です。あまりに古い設備の場合は交換することもあり、その費用もかかります。
ケース２：募集にかかる経費負担
入居者を集めるための広告費やフリーレントも必要です。
今は、仲介業者さんに声をかけて、ただじっと待っているだけでは入居者は集まりません。インターネットのなどを使い、積極的に広告を展開することも大切なのです。もちろん、次の入居者が決まるまでの間は、家賃収入がありません。でもローンの支払いは変わりなく続きます。
もしかしたら多くの方は「テナントリテンション」という言葉自体を初めて聞いたと思います。なぜなら、「認知されていない＝周知する人がいない」というのが実態で、その理由は入退去の多い方が仲介料・広告料・修繕工事等により不動産業者は儲かりますが、テナントリテンションは提案しても儲かるものではなく、手間ばかり掛かってしまうのが実情なので、知っていたとしても提案する会社はごく僅かです。「空室」だけにアプローチしても、退去が多いと「穴の空いたやかん」に一生懸命水を入れているのと同じです。三つ葉不動産では、「空室対策」と「テナントリテンション（入居保持）」を必ず同時に行うことをお約束しています。
「退去なければ空室なし」
満室の次は
「テナントリテンション」の実施をお勧めします
入居者様へ
「小さなサプライズ」を提供する
本来であれば、退去・募集にかかる費用をそれ以下で、
下記のサービスが実施できるのであれば投資効果は高いと考えます。
①設備の見直し（小変更）
②謝礼付きのアンケートを実施
③契約更新者へ対しエアコン等のルームクリーニングサービスを実施
④入居者へのカタログギフトプレゼント
⑤カーブアピールのアップグレード
注意点として、テナントリテンション施策が当然視されないように、適切なタイミングと入居者に平等性のある施策を行う必要があります。当社は、わかりやすいルールに基づき効果的なリテンションを実施しており、長期入居に結びついております。
物件に応じて様々な長期入居に向けた施策をご提案させていただきます。
そして、入居者様からのお部屋を探している知り合いの方をご紹介をいただける事で、私たちの管理物件へのご紹介を行っております。
入居者の「快適度UP」が「資産価値向上」に結びつくことで、長期間の収益最大化を目指すことが可能となります。
2022年度の全国の平均居住期間は、単身で約3年、ファミリーで約5年となっております。（※2022年 日管協短観より）
もちろん地域や物件により異なりますが、自社データをもとに空室・退去対策を継続することで結果を出すことが出来ます。