みつばの現場管理
みつばの現場管理とは
三つ葉不動産では、「定期的な現場訪問」による建物や設備の修繕はもちろんのこと、事故や災害による被害の予見と入居者様のクレームや近隣に対するマナー・モラルに至るまで、建物で起こるあらゆるトラブルに対応します。
当社では、どのエリアにおいても最短で対応ができるよう、一時対応は迅速な自社スタッフによる対応、技術的な対応は地場業者との連携を活用した現場管理を行なっています。自社スタッフ対応と地場業者対応とを組み合わせることで、建物で発生するあらゆる案件に柔軟に対応する事ができ修繕・清掃・クレーム対応など、建物訪問時は目的の案件の対応だけでなく、外壁の劣化や屋上防水の状態、植栽や清掃の状況などを確認し、雨漏りやタイルの剥落といった大きなトラブルが発生する前に、状況のご報告と提案をさせていただきます。問題が起きてからの緊急対応では、入居者の満足度を下げるばかりか、工事の着手の遅れや修繕費の高額化といったデメリットも。プロの目でトラブルの予兆を察知し、正しい予防策をご提案することで、オーナー様の収益の最大化をお手伝いいたします。
「現場管理の重要性」
資産価値の維持・向上
トラブル対応から建物の状態を確認するための定期巡回を日々行なっています。修繕箇所や不具合の予兆を早期発見することで、適切なメンテナンスと資産価値の維持・向上を図ります。「建物の清潔さ」「掲示板の充実」「入居者の声を聞く仕組み」をアピールすることで、居住後の生活がイメージがしやすい環境を作ることで資産価値を上げる事が可能です。
それは、物件が「高い家賃」「築古」であっても、それ以外のポイントで高評価を得られれば入居して頂ける確率も増加する事を意味します。
「入居者視点を考慮した管理の重要性」
テナントリテンション
テナントリテンションとは、入居者の保持という意味です。解約されないこと、入居者に長く住んでもらうことです。空室対策と同じぐらい、テナントリテンションは重要です。稼働率の高い物件の大家さんは、入居者の満足度を上げる対策を取っています。もし、一室でも解約されて、募集することになったら、仲介の不動産会社への成約報酬として1ヶ月分、入居までの空室期間を３ヶ月（繁忙期を除く）、原状回復費用を２ヶ月分とすると、合計６ヶ月分の損失になります。
入居者は、快適な住環境を求めています。
ノウハウを熟知しているスタッフが定期巡回行うことで、設備の充実と更新をいち早く発見し、古くなった設備や故障が発生している設備があると、入居者の満足度が低下します。定期的に設備の点検やメンテナンスを行い、必要に応じて更新して入居者の快適さを維持する必要があります。
また、共用部分や外観の清掃は、物件の印象や価値に大きく影響します。
清潔で美しい物件は、入居者に安心感を与えます。
定期巡回により、清掃を行い、汚れやゴミを放置しないことで、入居者の満足度を高め事ができます。
テナントリテンションの方法は多岐にわたりますが、共通していることは入居者のニーズや要望に応えるということです。入居者とのコミュニケーションを大切にし、信頼関係を築くことで、長期的な入居者維持につなげることができるでしょう。
【解約理由】
リクルート住まいカンパニーの２０２１年の調査によりますと、引越しのきっかけランキング（複数回答）は、
１位：前住んでいた物件に不満があったから 37.5％
２位：賃貸の更新時期がきたから 26.9.％
３位：結婚したから 20.8％
４位：前より良い条件の物件をみつけたから 12.7％
同率：転勤になったから 9.0％
同率：転職した（する）から 9.0％
同率：一人暮らしをしたかったから 9.0％
８位：就職した（する）から 3.9％
９位：入学した（する）から 1.0％
その他
となっています。
毎年の入居者がの解約ニーズをつかみ、解約を申し出た場合、解約理由を確認していると思いますが、
解約理由が結婚や転勤のように、やむを得ない事情でないときは、事前に想定した対応を取ることで、解約数を減らすことができます。
カーブアピール
カーブアピール(curb appeal)という言葉をご存知ですか？Curb（日本語でも使うカーブCurveとは全く別の言葉）というのはアメリカの住宅街などで歩道と車道の境目にあるコンクリートやブロックの縁石のことを言います。アピールは日本語でも使うように魅力を見せるような意味合いです。それではカーブアピールとは何なのでしょうか？車などでその物件を縁石側から見た場合に（すなわち、一番一般的に最初に目に入るその物件の姿）どのくらい魅力があるかということなのです。
人にもよく言われることに第一印象の重要さというのがあります。このカーブアピールがまさにその第一印象に当たります。
いくら家の内部が素晴らしくても、家の前が雑草や落ち葉でいっぱいだったり、家の外壁や屋根が薄汚れているのと、
美しく植物が植えられた前庭や綺麗に掃除された家の周りとでは最初に訪れた時の印象がかなり違います。
・玄関周りにクモや蜂が巣を作ったりしていませんか？駆除しましょう。
・玄関のドアや金具が錆びたり、色褪せたりしていませんか？ドアのペンキを塗り替えるだけでも見違えるように綺麗になります。
・玄関のドアのあたりに花を植える（鉢植えなら簡単）ドアに対して左右対称に置くのもおすすめです。
・メールボックスにも注目。メールボックスをアップグレードするのも印象アップです。
・玄関マットを新調するのは安価で効果大です。
・外から見えやすい窓のブラインドやカーテンも壊れたりしていないかチェックする必要があります。
「現場管理」が役に立ったケース
CASE1
巡回時の点検から予兆を見極める
北海道にとって冬期間にしか起こらない事も多く、雪庇や氷柱による窓ガラスの破損など、生活に支障が起こるケースがあります。事前に屋上にヒーティングレールの施工するなどといった修繕工事は、高額な費用と「まだ何も起こっていないから」を理由に、実施に踏み切れないケースが多数見受けられます。しかし、冬期間に窓が割れたり、落下による被害が出たりしてからの緊急対応では、費用はさらに高くなり、また入居者の退去による収入減のリスクも高まります。事故後の対応はデメリットが大きい選択と言えるのです。
とはいえ、過度のメンテナンスは無駄ですので、理想は「もうそろそろ危ないかも」というタイミングでの適正価格による修繕。当社のスタッフが予兆を見極め、適切なタイミングでの修繕をご提案します。
CASE2
初動から被害拡大を阻止
対応の巧拙によって被害規模が変わるのが、漏水事故。止水と緊急措置をどれだけ早くできるかが、その後の躯体や階下へのダメージ、そして入居者様の家財被害や退去リスクを決めると言っても過言ではありません。冬期間の暖房の故障においても、生命にかかるわる重大なトラブルです。そこで三つ葉不動産では、コールセンターおよび地場業者と連携している強みを発揮して、初動から被害拡大を阻止。連絡を受けたコールセンターが地場業者を急行させ、当社スタッフの到着を待たずに緊急措置を行なえる仕組みを整えています。なお、そうした事故対応のやりとりは、時刻と共にすべて記録。オーナー様には対応報告書として提出させていただきますのでご安心ください。24時間365日、どんな問題が起こるか分からないからこそ、いつでも柔軟かつ迅速に対応できる環境を私たちは万全の管理体制で、住む人に快適な住環境を、オーナー様にゆとりある賃貸経営を提供します。
三つ葉不動産の「現場管理」がオーナー様の安定経営を支えます。
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